Immobilienstrategien – Von einfach bis hohe Rendite

Mit Immobilien Geld verdienen - Mögliche Immobilienstrategien

Wer sich frisch auf das Gebiet der Immobilieninvestition wagt und mit dem Gedanken spielt mit Immobilien Geld zu verdienen, wird wahrscheinlich als Immobilienstrategie lediglich das „normale“ buy & hold kennen.

Doch es gibt diverse weitere Strategien, die sich sehr durch Aufwand, Risiko und Ertrag voneinander unterscheiden. Grob kann man sagen, je mehr Aufwand, umso höher der Gewinn, aber auch umso höher das Risiko.

Doch auch hier kann durch saubere Vorarbeit das Risiko minimiert werden.

Ich möchte Euch nachfolgend die gängigen Immobilienstrategien vorstellen, auf dass Ihr Euch ein Bild davon machen könnt, was denn eventuell etwas für Euch wäre.

Auch die erste Immobilie muss keine Buy & Hold Immobilie sein.

Buy & Hold

Die klassische der Immobilienstrategtien ist eigentlich das Buy & Hold. Hierbei wird eine Immobilie erworben, im Eigentum gehalten und auf mannigfaltige Art monetarisiert.

Selbstredend ist auch hier ein guter Einkaufspreis wichtig, da dieser die Rendite maßgeblich beeinflusst.

Hier sind verschiedene Arten der Vermietung denkbar.

Dauerhafte Vermietung

Die gängige Art ist in der Regel die dauerhafte Vermietung der unmöblierten Wohnung an Mieter. Hier ist der Aufwand sehr geringe, jedoch ist die Rendite auch entsprechend niedrig. Bei einer guten Recherche der Lage und einem guten Einkauf sind hier Renditen von 6% bis 8% p.a. nicht ungewöhnlich. Gehen wir davon aus, dass ein Großteil des Kaufpreises durch Banken finanziert wurde, sind hier ordentliche 2-stellige Eigenkapitalrenditen möglich.

Auch bei geringeren Mieten besteht hier zumeist Aufwertungspotential, z.B. durch den Anbau von Balkonen, der Sanierung der Bäder etc. was sich auch positiv auf die zu entrichtende Miete auswirkt.

Kurzzeitvermietung / Ferienwohnungen

Hier werden die Wohnungen regelmäßig nur einige Tage bis einige Wochen vermietet. Die Wohnungen sind komplett ausgestattet und der Gast muss lediglich seine Kleider in den Schrank räumen. Die Preise richten sich stets nach der Lage des Objektes, teilweise nach den Jahreszeiten und der Nachfrage, sowohl im touristischen als auch im beruflichen Bereich.

Es ist nicht selten, dass in einer Ferienwohnung einer Großstadt mehr Gäste aus beruflichen, denn aus Touristischen Gründen übernachten. Auch hier ist eine gute Recherche der Lage das Wichtigste. Ich werde zu Ferienimmobilien noch eine eigene Abhandlung schreiben.

Langzeitvermietung

Von Langzeitvermietung wird i.d.R. ab einer Mietdauer von 1 Monat gesprochen. Die Wohnungen sind in Ihrer Ausstattung im Vergleich zur Kurzzeitvermietung auf dauerhafte Gäste ausgelegt. Die Mietpreise werden als Monatspreise ausgewiesen. Zielgruppe hier sind Menschen die aus beruflichen Gründen, bzw. wegen Ausbildung / Studium eine längerfristige Unterkunft suchen.

Vielfach werden Mindestmietdauern von 6 Monaten angestrebt, um einer Eingruppierung als „Ferienwohnung“ zu umgehen, da z.B. in Berlin ein Zweckentfremdungsverbot gilt, dass Kurzzeitvermietungen fast komplett verbietet.

Sonstiges

Es gibt noch viele weitere denkbare Arten eine Buy & Hold Immobilie zu monetarisieren. Dies können WG – Zimmer sein, Monteurswohnungen, Stellplätze, Garagen oder Lagerflächen (z.B. Grundstück mit Seecontainern – ideal in Großstädten)

Fix & Flip

Beim flippen einer Wohnung wird eine Immobilie mit Potential als „Bruchbude“ billig eigekauft, diese dann saniert oder renoviert, aufgewertet und dann zu einem wesentlich höheren Preis weiterverkauft.

Dies stellt eine tolle Möglichkeit dar, Eigenkapital aufzubauen, jedoch bin ich der Meinung hier sollte schon ein wenig Erfahrung vorhanden sein. Zudem ist die Kapitalbeschaffung nicht immer einfach.

Variable Finanzierungen

Es eignen sich sogenannte Variable Finanzierungen, bei denen der Zinssatz alle 3 Monate dem Markt entsprechend angepasst wird. Das Darlehen kann in der Regel mit einer 4 – Wochenfrist gekündigt werden und es fallen keine Vorfälligkeitsentschädigungen an.

Kreditlinie

Stimmen Konzept und Bonität besteht die Möglichkeit, dass Dir die Bank eine sog. Kreditlinie einräumt. Dies ist in etwa wie ein Dispo. Im Rahmen der Kreditlinie kannst Du über Gelder verfügen und diese dann bei Weiterverkauf der Immobilie zurückzahlen. Es entstehen keine Vorfälligkeitsentschädigungen und der Vertrag endet auch nicht mit der Rückzahlung der Gelder.

Dies ist optimal, wenn Du mehrere Objekte nacheinander flippen möchtest.

Blankodarlehen

Eine weitere Möglichkeit hier wäre ein Blankodarlehen mit freier Verwendung. Dazu solltest Du aber in etwa wissen, wie lange Du brauchst um die Wohnung zu flippen. Zudem werden diese Darlehen nur bei bester Bonität (i.d.R. an Immobilieneigentümer) ohne besondere Besicherung vergeben.

Blankodarlehen sind in Ihrer Höhe begrenzt. Das variiert von Anbieter zu Anbieter zwischen 30.000 EUR und 100.000 EUR.

Das Annuitätendarlehen ist hierfür nur verhalten geeignet, da die Bank hier bei frühzeitiger Rückzahlung den entgangenen Zins in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung einfordert.

Projektentwicklung

Die Projektentwicklung ist schon so etwas wie die Königsklasse der Immobilieninvestition und in keinem Fall für Anfänger geeignet.

Hier sollte viel Erfahrung, Geduld und genug freies Kapital zur Verfügung stehen um entsprechende Grundstücke zu kaufen und diese zu entwickeln.

Es muss mit Gemeinden verhandelt werden, entsprechend dem Flächennutzungsplan Baurecht geschaffen werden, das Grundstück muss erschlossen werden und erst dann kann mit weiteren Ideen, bzw. einer ersten Monetarisierung begonnen werden.

Immer an das Finanzamt denken

Während bei Buy & Hold ein steuerfreier Verkauf der Immobilie nach 10 Jahre möglich ist, möchte Vater Staat nach dem erfolgreichen Flippen einer Immobilie oder dem erfolgreichen Entwickeln eines kleinen Wohngebietes auch seinen Anteil haben. Dies stets im Auge behalten.