Die erste Eigentumswohnung
Immobilieninvestment für Anfänger - Die erste Eigentumswohnung
Willkommen auf dieser Seite! Schön, dass du hier bist. Ich möchte dir eine praktische Anleitung an die Hand geben, um in die Welt der Eigentumswohnungen als Investment einzutauchen. Gemeinsam werden wir Schritt für Schritt vorgehen und dir Mut machen, deine erste eigene Wohnung zu erwerben. Solch eine Investition kann eine großartige Möglichkeit sein, finanzielle Sicherheit aufzubauen und langfristig von attraktiven Renditen zu profitieren. Denk aber daran, dass dies nur der Anfang ist – es schadet nie, sich weiter über Immobilieninvestments zu informieren, um flexibel zu bleiben und deine Strategie bei Bedarf anzupassen. Lass uns loslegen und deine Träume in die Tat umsetzen!
Wissen generieren - Immobilieninvestments mit System
Wie schon erwähnt, handelt es sich bei dieser Anleitung um eine Einführung für Einsteiger. Am Ende wirst du in der Lage sein, ein Immobilieninvestment zu bewerten, deine Eigenkapitalrendite zu berechnen und alles Wichtige für dein erstes Investment in der Hand zu haben.
Natürlich gibt es darüber hinaus noch viel mehr zu lernen als das, was in diesem kurzen Leitfaden behandelt wird. Es gibt umfangreiche Bücher und nahezu vollständige Online-Kurse zu diesem Thema. Hier sind meine bevorzugten Informationsquellen:
Die Cashflow Formle von Immobilienkannjeder
Der All-Inclusive-Masterkurs für Immobilien-Investments bietet fundiertes Wissen für den erfolgreichen Einstieg in die Welt der Immobilien. Der Kurs führt Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess – von der Immobiliensuche bis zur Vermietung. Highlights: Eine einfache, verständliche Schritt-für-Schritt-Anleitung 7 übersichtliche Module mit praktischen Inhalten Inklusive nützlicher Tools und Vorlagen, wie einem Renditerechner. Der Kurs ist ideal für Anfänger und vermittelt alles, was nötig ist, um mit positiven Cashflow-Immobilien Vermögen aufzubauen, ohne teure Risiken einzugehen.
Gratis-Buch: Lizenz zum Immobilien Tycoon
Hier lernst du ebenfalls von einem erfahrenen Immobilieninvestor, wie du erfolgreich in Immobilien investierst. Du erfährst alles, was du wissen musst, um in kurzer Zeit die richtigen Entscheidungen zu treffen und ein profitables Portfolio aufzubauen - es werden nur Verpackung und Versand berechnet
Gratis-Buch: Reicher als die Geissens
Dieses Buch enthüllt 43 Erfolgsgesetze, die dich Schritt für Schritt zu finanzieller Freiheit, passivem Einkommen und Wohlstand führen. Mit erprobten Strategien und praxisnahen Techniken zeigt es dir, wie du auch ohne Startkapital ein Vermögen aufbauen kannst. Über 200.000 Leser haben bereits von den wertvollen Learnings profitiert. Das Buch bietet 668 konkrete Tipps, um beruflich und privat erfolgreicher zu werden und ein erfüllteres Leben zu genießen. Eine unverzichtbare Erfolgsbibel für alle, die ihre Ziele erreichen wollen. Ebenfalls nur Verpackung und Versand als Kosten.
Ich halte es auch für ratsam, falls Du Dich in diesem Bereich weiterbilden möchtest, dass Du den einen oder anderen Workshop besuchst oder Dir einen Workshop (z.B. die beiden, die ich oben empfehle) für Zuhause zulegst. Ich habe diese nicht ohne Grund empfohlen.
Die Strategie
Es gibt verschiedene Strategien für Immobilieninvestments, und eine der einfachsten und risikoärmsten ist die Buy-and-Hold-Strategie. Hierbei kaufst du eine Immobilie und vermietest sie langfristig, ohne umfangreiche Renovierungen oder Sanierungen vorzunehmen.
Vorteile von Buy and Hold
- Geringer Aufwand: Bei Buy and Hold musst du dich nicht um Renovierungen oder Modernisierungen kümmern.
- Weniger Risiko: Diese Strategie ist risikoärmer, da du nicht auf kurzfristige Wertsteigerungen angewiesen bist.
- Steuervorteile: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind nach zehn Jahren steuerfrei.
Stell dir vor, du kaufst eine Immobilie für 100.000 Euro und finanzierst 75.000 Euro davon mit einem Darlehen zu einem Zinssatz von 3,5 % p.a. Die Immobilie steigt über die nächsten zehn Jahre jährlich um 3 % im Wert, wobei der Zinseszins berücksichtigt wird.
Nach zehn Jahren ergibt sich der Wert der Immobilie folgendermaßen:
Endwert=100.000×(1+0,03)10\text{Endwert} = 100.000 \times (1 + 0,03)^{10}
Das ergibt:
Endwert≈100.000×1,3439≈134.390 Euro\text{Endwert} \approx 100.000 \times 1,3439 \approx 134.390 \text{ Euro}
Nach zehn Jahren ist die Immobilie also etwa 134.390 Euro wert. In dieser Zeit hast du das Darlehen um 15.000 Euro getilgt. Beim Verkauf der Immobilie für 134.390 Euro kannst du das restliche Darlehen ablösen und einen Gewinn von etwa 59.390 Euro erzielen, wovon 15.000 Euro dein eingesetztes Eigenkapital sind.
Dieser Gewinn bietet dir die Möglichkeit, in weitere Immobilien zu investieren und dein Portfolio kontinuierlich zu erweitern.
Eigenkapital, Finanzen, maximaler Kaufpreis
Es gibt viele diverse Ideen um der Bank eine gewisse Sicherheit zu geben, doch wenn Du mit Immobilien anfängst solltest Du schlicht und einfach ein paar EUR Eigenkapital haben. Dies bedeutet nicht, dass Banken keine Vollfinanzierung durchführen, doch je risikoreicher es für die Bank scheint, umso höher wird Dein Darlehenszins ausfallen. Auch eine Grundschuldeintragung einer anderen Immobilie wäre eine Idee, doch wir bleiben beim einfachsten Weg.
Erfahrungsgemäß sind 15% Eigenkapital die magische Grenze um bei Banken einen guten Zinssatz zu bekommen. Ist es weniger steigt der Zins schnell und ist es mehr, sind die Unterschiede so gering, dass es sich nicht wirklich lohnt, denn Du willst ja eine ordentliche Eigenkapitalrendite, und die bekommst Du nur mit ordentlich Fremdkapital.
In unserem Beispiel bleiben wir bei einer Immobilie für 100.000 EUR und Deinem Eigenkapitalanteil von 15%, also 15.000 EUR.
Recherche der Lage der Immobilie
Jetzt geht es um die Details deiner ersten Wohnung, genauer gesagt um die Frage:
Wo soll sie liegen?
Wie jeder erfahrene Kaufmann weiß, liegt der Gewinn im Einkauf. Eine Anlageimmobilie in Berlin-Friedrichshain zu erwerben, könnte heute fast als riskant angesehen werden, also lassen wir die großen Metropolen lieber außen vor.
Meine Frau und ich bevorzugen Immobilien in Ostdeutschland, was jedoch eine persönliche Präferenz ist. Da wir in Berlin leben, ist es für uns naheliegend, nicht zu einer Eigentümerversammlung nach Südbayern reisen zu müssen. Für unsere Recherchen nutzen wir den aktuellen Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland von TAG Immobilien, doch es gibt viele gute Marktberichte für ganz Deutschland.
Sucht im Internet nach Stadtteilen und Städten, die sich in einem (beginnenden) Gentrifizierungsprozess befinden. Diese Gebiete bieten oft gute Einstiegsmöglichkeiten. Wichtig sind für uns, dass es sich um eine Universitätsstadt handelt, eine typische Studentenszene (Viertel) existiert, viele Künstler und Kreative in den Stadtteil ziehen und eine gute Verkehrsanbindung vorhanden ist.
Habt ihr einige Ideen gesammelt, dann schaut beim Immobilienkompass von Capital nach den durchschnittlichen Kaufpreisen, Mieten und Renditen. Ihr findet ihn hier: Immobilienkompass Capital. Wenn ihr eine interessante Gegend entdeckt habt, plant ein langes Wochenende oder zwei, um die Region zu erkunden. Sprecht mit den Einheimischen, besucht Kneipen und Restaurants. Gefällt es euch dort? Könntet ihr euch vorstellen, dort zu wohnen? Wenn ja, habt ihr eure Lage gefunden. Und vergesst nicht, das Finanzamt an eurem Ausflug zu beteiligen!
Die Immobiliensuche
Nun geht es also an die Suche. Hierfür eignen sich die gängigen großen Portale wie immobilienscout und ähnliche. Spannender kann es jedoch sein auch mal direkt nach Maklern in Deiner Wunschgegend zu suchen, denn diese haben die Wohnungen bevor diese der ganzen Welt zugänglich gemacht werden. Gute Erfahrungen habe ich auch mit IVD24 und im Besonderen mit der Metasuche von Nestoria gemacht. Letztere hat den Vorteil, dass im Überblicksbereich schon die qm – Preise angezeigt werden.
Lass Dir von allen die Angebote zuschicken und grenze Dein Suchprofil so ein, dass du in etwa auch den qm – Preis bekommst, den Du zu zahlen bereit bist. Das kann dauern, denn Deals liegen nicht auf der Straße herum. Warte ein wenig und plötzlich hast Du 3 tolle Angebote und Du kannst Dich kaum entscheiden.
Noch kurz zu Maklern: Es gibt solche und solche, das ist klar, doch wenn Du mal einen tollen Makler hattest, lernst Du das zu schätzen. Wenn er Dir mit seinem Angebot 650 EUR je qm spart und Du zahlst ihm dafür 80 EUR je qm habt Ihr beide gewonnen
Die Cashflow Formle von Immobilienkannjeder
Der All-Inclusive-Masterkurs für Immobilien-Investments bietet fundiertes Wissen für den erfolgreichen Einstieg in die Welt der Immobilien. Der Kurs führt Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess – von der Immobiliensuche bis zur Vermietung. Highlights: Eine einfache, verständliche Schritt-für-Schritt-Anleitung 7 übersichtliche Module mit praktischen Inhalten Inklusive nützlicher Tools und Vorlagen, wie einem Renditerechner. Der Kurs ist ideal für Anfänger und vermittelt alles, was nötig ist, um mit positiven Cashflow-Immobilien Vermögen aufzubauen, ohne teure Risiken einzugehen.
Besichtigung der Immobilie, Unterlagen und der Immobiliencheck
Jetzt hast du deine Wunschimmobilie gefunden und bereitest dich auf die Besichtigung vor. Vorab erhältst du vom Verkäufer wichtige Unterlagen, die du unbedingt prüfen solltest. Die Protokolle der WEG-Versammlungen geben dir Einblick in vergangene und geplante Maßnahmen sowie mögliche Probleme im Gebäude. Die Wirtschaftspläne zeigen, wie das monatliche Hausgeld verwendet wird. Ein Großteil dieses Hausgeldes kann später auf den Mieter umgelegt werden, abgesehen von einem kleinen Anteil nicht umlagefähiger Kosten. Erkundige dich unbedingt nach der Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Für die Besichtigung empfehle ich, einen Sachverständigen oder Fachmann mitzunehmen. Wenn du eine Immobilie für 100.000 Euro kaufst, sind 500 Euro dafür gut investiert. Solltest du diese Investition nicht tätigen wollen, achte besonders auf folgende Punkte:
- Zustand der Elektrik (Steckdosen, Sicherungen etc.)
- Alter der Heizungsanlage
- Zustand und Dämmung des Daches
- Zustand und Art der Fenster
- Zustand und Alter der Wasserleitungen
- Feuchtigkeit und Schimmel
- Anschlüsse für Waschmaschinen etc.
- Durchgeführte Sanierungen
- Eventuelle Denkmalschutzauflagen
Nicht jeder dieser Punkte ist ein Ausschlusskriterium, denn ein Objekt kann auch dann interessant sein, wenn die Instandhaltungsrücklage ausreichend hoch ist.
Die Finanzierung
Die Wahl der Finanzierungsstrategie hängt von der Art der Immobilie, Deinem bestehenden Immobilienportfolio und Deiner individuellen Investmentstrategie ab.
Ich habe positive Erfahrungen sowohl mit meiner Hausbank als auch mit Finanzvermittlern gemacht. Ein großer Vorteil von Vermittlern ist, dass Du nicht zwingend einen persönlichen Termin vor Ort benötigst, sondern die Immobilienfinanzierung bequem von Zuhause aus vorbereiten kannst. Zudem vergleichen Vermittler Angebote von verschiedenen Banken, auch von solchen, die Dir möglicherweise nicht bekannt sind. Unsere letzte Immobilie haben wir über einen Vermittler finanziert und waren so zufrieden mit der Betreuung, dass wir auch die nächste Immobilie auf diesem Weg finanzieren werden.
Ein wichtiger Hinweis: Wenn Du eigenständig bei zahlreichen Banken eine Finanzierung anfragst, kann sich das negativ auf Deine Schufa auswirkt.
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Der Notar, die Steuer und endlich der Schlüssel
Nun hast Du eine Finanzierung und ein passendes Objekt gefunden. Der nächste Schritt ist ein Termin beim Notar, bei dem der Kaufvertrag unterzeichnet wird und die Grundschuld der Bank im Grundbuch eingetragen wird, da die Bank diese als Sicherheit verlangt.
Keine Sorge, falls Du den Notar beim Vorlesen des Vertrags nicht vollständig verstehst, weil er zu schnell spricht. An den wichtigen Stellen wird er langsamer werden und Dir die Bedeutung genauer erläutern. Zudem erhältst Du den Vertragsentwurf vorab, sodass Du ihn in Ruhe durchlesen kannst.
Im Vertrag sind auch alle Zahlungsmodalitäten festgelegt, sodass Du bei Deiner finanzierenden Bank die Auszahlung zum vereinbarten Stichtag beantragen kannst. In der Regel verlangt die Bank einen Nachweis darüber, dass Dein Eigenkapital bereits eingezahlt wurde.
Nach dem Notartermin erwarten Dich zunächst einige Rechnungen, und diese können hoch ausfallen. Der Notar stellt seine Gebühren für die Beurkundung in Rechnung, das Finanzamt fordert die Grunderwerbsteuer, und das Grundbuchamt erhebt Gebühren für die Eintragungen.
Sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, erhältst Du in der Regel vom Verkäufer die Schlüssel zu Deiner neuen Immobilie. Danach folgen noch einige kleinere Mitteilungen und Rechnungen, wie etwa die Eintragung der Auflassung, aber der wichtigste Teil des Prozesses ist damit abgeschlossen.
Kann man reich werden mit Immobilien? - die Zahlen
Du hast nun eine Wohnung in einem attraktiven Stadtteil einer schönen Stadt gekauft und für Deine 100.000 EUR eine stilvolle 80 qm große Wohnung erworben. Wenn Du alle oben genannten Schritte befolgt hast, kannst Du diese Wohnung für 6-8 EUR pro Quadratmeter vermieten. Bei einem Mietpreis von 7 EUR pro Quadratmeter ergibt das 560 EUR monatlich und somit 6.720 EUR im Jahr, was einer Rendite von 6,72 % vor Abzug der Nebenkosten entspricht.
Du hast dafür 25.000 EUR Eigenkapital investiert (15.000 EUR für den Kauf der Immobilie und 10.000 EUR für die Kaufnebenkosten) und 75.000 EUR über ein Darlehen finanziert.
Bei einem Zinssatz von 3,3 % und einer Tilgung von 2 % zahlst Du monatlich 206 EUR an Zinsen und 167 EUR an Tilgung.
Von Deinen monatlichen Mieteinnahmen in Höhe von 560 EUR bleiben nach Abzug von 206 EUR Zinsen, 167 EUR Tilgung und 43 EUR für nicht umlegbare Nebenkosten und sonstige Ausgaben noch 144 EUR übrig.
Das bedeutet einen monatlichen Cashflow von 144 EUR.
Dieser Cashflow von 144 EUR plus die Tilgung, die Deine Schulden reduziert, stellen Deinen „Gewinn“ dar.
Insgesamt ergibt das einen Jahresgewinn von 3.732 EUR. Mit einer Eigenkapitalinvestition von 25.000 EUR erzielst Du somit eine (Eigenkapital-) Rendite von 14,93 % pro Jahr.
Gratis-Buch: Reicher als die Geissens
Dieses Buch enthüllt 43 Erfolgsgesetze, die dich Schritt für Schritt zu finanzieller Freiheit, passivem Einkommen und Wohlstand führen. Mit erprobten Strategien und praxisnahen Techniken zeigt es dir, wie du auch ohne Startkapital ein Vermögen aufbauen kannst. Über 200.000 Leser haben bereits von den wertvollen Learnings profitiert. Das Buch bietet 668 konkrete Tipps, um beruflich und privat erfolgreicher zu werden und ein erfüllteres Leben zu genießen. Eine unverzichtbare Erfolgsbibel für alle, die ihre Ziele erreichen wollen. Ebenfalls nur Verpackung und Versand als Kosten.
Ich hoffe ich habe diesen kleinen Leitfaden verständlich geschrieben. Wie oben erwähnt, kann dieser nicht abschließend sein. Doch auch hier habe ich Dir Bücher und Workshops an die Hand gegeben, die Dich zum Immobilienprofi machen.
Ich wünsche Dir viel Erfolg und gute Investments!