Mit Immobilien reich werden

Immobilieninvestment für Anfänger - Die erste Eigentumswohnung

Schön, dass Du auf diese Seite gefunden hast. Nachfolgend eine kleine Anleitung für die erste Eigentumswohnung als Investment. Dies Schritt für Schritt. Natürlich ist es mit dieser Anleitung nicht ganz getan, denn es schadet nie mehr über das Thema Immobilieninvestments zu wissen, um bei Bedarf die Strategie ändern zu können. Doch nun fangen wir an.

Wissen generieren - Immobilieninvestments mit System

Wie bereits geschrieben, ist dies eine Anleitung für Anfänger und Du wirst am Ende dieser Zeilen in der Lage sein, ein Immobilieninvestment zu bewerten, Du wirst Deine Eigenkapitalrendite berechnen und wirst alles notwendige für Dein erstes Investment an der Hand haben.

Doch es gibt natürlich noch mehr zu wissen, als diesen kleinen Leitfaden. Zunächst gibt es da ein paar empfehlenswerte Bücher. Empfehlen kann ich hier (einfach klicken):

Immobilieninvestments

Das System Immobilie von Thomas Knedel

Das Buch wird aktuell zum Schnäppchenpreis von 5 oder 6 EUR abgegeben. Es gibt nun die 2. Auflage. Klasse Inhalte für kleines Geld

Reicher als die Geissens von Alex Fischer

Auch das Buch von Alex Fischer wird aktuell sehr preiswert angeboten. Ich glaube ebeenfalls zwischen 5 oder 6 EUR.

Das Buch von Winterlich ist klasse und ziemlich abschließend, wenn auch nicht gerade billig. Die Bücher von Fischer und Knedel ergänzen sich wunderbar und sind aktuell noch zum Selbstkostenpreis (um die 5 EUR) erhältlich. Also schnell sein, es lohnt sich.

Ich halte es auch für ratsam, falls Du Dich in diesem Bereich weiterbilden möchtest, dass Du den einen oder anderen Workshop besuchst. Gute Erfahrungen habe ich mit der “Immobilienoffensive“ und dem „Immopreneur Kongress“ gemacht. Bei der Immobilienoffensive lernst Du die wesentlichen Punkte und Strategien, die es Dir ermöglichen relativ schnell und risikoarm die ersten Immobilien aufzubauen, beim Immopreneur Kongress wirst Du Strategien und Idee von den erfolgreichsten Investoren Deutschlands kennen lernen und diese dann erfolgreich umsetzen.

Die Strategie

Strategien gibt es einige im Immobilienbereich, ob Fix and Flip, Buy and Sell oder das gängige Buy and Hold. Ich möchte, da ich hier lediglich eine kurze Anleitung gebe auf das klassische Buy and Hold eingehen. Hierbei kommt auf den Investor auch die wenigste Arbeit zu. Sie ist im Gegensatz zu anderen Strategien jedoch die mit dem geringsten Ertrag, doch auch dieser kann richtig gut sein.

Buy and Hold bedeutet im Wesentlichen eine Immobilie zu kaufen und sie dauerhaft weiter zu vermieten. Es werden keine Aufwertungen oder Sanierungen vorgenommen, sondern die Wohnung wird lediglich vermietet wie sie ist. Da Du Deine Wohnung in einer wertstabilen Region, ggf. mit einer Wertsteigerung gekauft hast, wirst Du diese nach 10 Jahren verkaufen. Der Gewinn aus dieser Immobilie ist dann soweit steuerfrei  und Du hast bereits 20% getilgt und hattest dennoch einen netten monatlichen Cashflow.

Bei einer Immobilien für 100.000 EUR (75.000 EUR finanziert) hast Du somit bei einer Wertsteigerung von 3% p.a. einen Verkaufspreis von ca. 135.000 EUR, von Deinem Darlehen hast Du bereits 15.000 EUR getilgt, mithin wird das Darlehen mit dem Kaufpreis abgelöst und Du hast 75.000 EUR auf der Hand. Hiervon waren 15.000 EUR Dein zunächst eingesetztes Eigenkapital. Das reich für fünf weitere solcher Wohnungen.

Will sagen: Buy and Hold ist konservativ, aber ebenfalls lukrativ.

Eigenkapital, Finanzen, maximaler Kaufpreis

Es gibt viele diverse Ideen um der Bank eine gewisse Sicherheit zu geben, doch wenn Du mit Immobilien anfängst solltest Du schlicht und einfach ein paar EUR Eigenkapital haben. Dies bedeutet nicht, dass Banken keine Vollfinanzierung durchführen, doch je risikoreicher es für die Bank scheint, umso höher wird Dein Darlehenszins ausfallen. Auch eine Grundschuldeintragung einer anderen Immobilie wäre eine Idee, doch wir bleiben beim einfachsten Weg.

Erfahrungsgemäß sind 15% Eigenkapital die magische Grenze um bei Banken einen guten Zinssatz zu bekommen. Ist es weniger steigt der Zins schnell und ist es mehr, sind die Unterschiede so gering, dass es sich nicht wirklich lohnt, denn Du willst ja eine ordentliche Eigenkapitalrendite, und die bekommst Du nur mit ordentlich Fremdkapital.

In unserem Beispiel bleiben wir bei einer Immobilie für 100.000 EUR und Deinem Eigenkapitalanteil von 15%, also 15.000 EUR.

Cashflow Immobilien

Meine Empfehlung: Cashflow- Immobilien von Stefanie Schädel

Für den erfolgreichen Einstieg als Immobilieninvestor empfehle ich jedem Anfänger diesen Profikurs von Stefanie Schädel. Der Kurs begleitet Dich von der Idee einer Investmentimmobilie bis zum ersten monatlichen Cashflow! Und es ist egal, ob Du mit einer kleinen Wohnung oder einem Haus beginnst.

Mit diesem Kurs beginnt Dein Erfolg mit Immobilien. Also klicke jetzt.!

Recherche der Lage der Immobilie

Nun geht es an die Details Deiner ersten Wohnung. Eigentlich genauer um die Frage:

Wo wird sie liegen?

Wie jeder gute Kaufmann weiß, liegt der Gewinn im Einkauf. Sich heute eine Anlageimmobilie in Berlin Friedrichshain zu kaufen provoziert fast eine Geldwäscheverdachtsmeldung, also gehen wir weg von den Metropolen.

Meine Frau und ich bevorzugen Immobilien in Ostdeutschland, das ist aber komplett wertfrei. Wir leben in Berlin und da ist für uns naheliegend, dass wir nicht zu einer WEG Versammlung nach Südbayern fahren wollen.  Hierzu nutzen wir den aktuellen Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland von TAG Immobilien, doch es gibt viele gute Wohnungsmarktberichte für die komplette Bundesrepublik.

Sucht gerne im Netz nach Stadtteilen und Städten, die sich in einem (beginnenden) Gentrifizierungsprozess befinden. Hier ist ein guter Einstieg möglich. Wichtig sind für uns, dass es sich um eine Unistadt handelt, es eine typische Studentenszene (Viertel) gibt, sich viele Künstler und Kunstschaffende in den Stadtteil einbringen eine gute Verkehrsanbindung vorhanden ist.

Wenn ihr nun ein paar Ideen gesammelt habt, nehmt ihr diese und schaut beim Immobilienkompass von Capital, also hier https://www.capital.de/immobilien-kompass nach den durchschnittlichen Kaufpreisen, Mieten und Renditen. Wenn Du nun eine Gegend gefunden hast, solltest Du Dich  auf ein langes Wochenende oder 2 dorthin begeben, mit den Eingeborenen sprechen, in Kneipen und Restaurants gehen. Gefällt es Dir hier? Würdest Du hier wohnen wollen? Dann hast Du Deine Lage gefunden. Und vergiss nicht das Finanzamt an Deinem Ausflug zu beteiligen!

Die Immobiliensuche

Nun geht es also an die Suche. Hierfür eignen sich die gängigen großen Portale wie immobilienscout und ähnliche. Spannender kann es jedoch sein auch mal direkt nach Maklern in Deiner Wunschgegend zu suchen, denn diese haben die  Wohnungen bevor diese der ganzen Welt zugänglich gemacht werden. Gute Erfahrungen habe ich auch mit IVD24 und im Besonderen mit der Metasuche von Nestoria gemacht. Letztere hat den Vorteil, dass im Überblicksbereich schon die qm – Preise angezeigt werden.

Lass Dir von allen die Angebote zuschicken und grenze Dein Suchprofil so ein, dass du in etwa auch den qm – Preis bekommst, den Du zu zahlen bereit bist. Das kann dauern, denn Deals liegen nicht auf der Straße herum. Warte ein wenig und plötzlich hast Du 3 tolle Angebote und Du kannst Dich kaum entscheiden.

Noch kurz zu Maklern: Es gibt solche und solche, das ist klar, doch wenn Du mal einen tollen Makler hattest, lernst Du das zu schätzen. Wenn er Dir mit seinem Angebot 650 EUR je qm spart und Du zahlst ihm dafür 80 EUR je qm habt Ihr beide gewonnen.

 

Besichtigung der Immobilie, Unterlagen und der Immobiliencheck

Nun hast Du die Wunschimmobilie gefunden und Du bereitest Dich auf eine Besichtigung vor. Hierzu bekommst Du vorab vom Verkäufer Unterlagen, die Du Dir unbedingt ansehen solltest. Die Protokolle der WEG Versammlung (also aller Eigentümer der Wohnungen dieses Hauses) zeigen Dir, was in den letzten Jahren gemacht wurde, was ansteht und welche Probleme vielleicht vorhanden sind. Die Wirtschaftspläne zeigen Dir wie und wo das monatlich von Dir zu zahlende Hausgeld verwendet wird. Das Hausgeld kannst Du bis auf einen kleinen Teil nicht umlagefähiger Kosten später auf den Mieter umlegen. Erfrage in jedem Fall die Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Wenn es zur Besichtigung geht, empfehle ich einen Sachverständigen oder einen Fachmann hierbei mit zu nehmen. Wenn Du eine Immobilie für 100.000 EUR kaufst, sind 500 EUR hierfür sinnvoll angelegt. Möchtest Du das nicht investieren, solltest Du bevorzugt auf folgende Punkte achten.

– Zustand der Elektrik / Steckdosen, Sicherungen etc.

– Alter der Heizungsanlage

– letzte Eindeckung und Dämmung des Daches

– Zustand und Art der Fenster

– Zustand und alter der Wasserleitungen

– Feuchtigkeit und Schimmel

– Anschlüsse Waschmaschine etc.

– durchgeführte Sanierungen

– Denkmalschutzauflagen

 Nicht jeder dieser Punkte ist ein k.o. – Kriterium, denn wenn die Rücklage entsprechend hoch ist, kann auch hier ein Objekt interessant werden.

Die Finanzierung

Die Finanzierungsstrategie ändert sich mit der Art der Immobilie, den weiteren vorhandenen Immobilien und Deiner Investmentstrategie.

Ich habe sowohl gute Erfahrungen mit meiner Hausbank, als auch mit Vermittlern gemacht. Der Vorteil von Vermittlern ist, dass Du nicht zwingend einen Termin vor Ort machen musst, sondern bequem von Zuhause aus Deine Immobilienfinanzierung vorbereitest. Zudem vergleichen Vermittler Angebote von Banken, von denen Du teilweise noch nie etwas gehört hast. Wir haben die letzte Immobilie über  einen Vermittler finanziert und wurden so gut betreut, dass wir die nächste Immobilie ebenfalls über diesen Vermittler finanzieren werde.

Ach ja, wenn Du 1.000 Banken selbständig zu einer Finanzierung anfragst, wird das Deiner Schufa nicht gut tun.

Der Notar, die Steuer und endlich der Schlüssel

Nun hast Du eine Finanzierung und ein Objekt gefunden. Der Verkäufer und Du macht nun einen Termin bei einem Notar, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen, bzw. Um die Grundschuld der Bank (denn diese will dies als Sicherheit) im Grundbuch einzutragen.

Mach Dir keine Gedanken, wenn Du den Notar beim Vorlesen nicht verstehst, weil er zu schnell spricht. An den wesentlichen Stellen wird er langsam werden und Dir erklären was dies oder das gerade bedeutet. Zumal Du den Vertragsentwurf vorab bekommst und ihn schon mal durchlesen kannst.

Im Vertrag sind ebenfalls alle Zahlungsmodalitäten geregelt, und Du kannst dann entsprechend bei Deiner finanzierenden Bank die Auszahlung zum Stichtag beantragen. I.d.R. möchte die Bank vorab einen Nachweis, dass Dein Eigenkapital bereits gezahlt wurde.

Nach diesem Termin kommen zunächst Rechnungen, hohe Rechnungen. Der Notar möchte Geld für die Beurkundungen, das Finanzamt die Grunderwerbsteuer und letztendlich das Grundbuch für die Eintragungen.

Ist der Kaufpreis gezahlt erhältst Du normalerweise vom Verkäufer die Schlüssel für Deine neue Immobilie. Nach und nach bekommst Du dann weitere kleinere Mitteilungen und Rechnungen, wie die Eintragung der Auflassung, doch das Wesentliche ist geschafft.

Kann man reich werden mit Immobilien? - die Zahlen

Du hast nun Deine Wohnung in einem schönen Stadtteil einer schönen Stadt gekauft und hast für Deine 100.000 EUR eine schicke 80 qm Wohnung bekommen. Wenn Du alle oben genannten Punkte befolgt hast, kannst Du diese nun für 6-8 EUR je qm vermieten. Bei 7 EUR x 80qm x 12 Monate, sind das 6.720 EUR und (vor Nebenkosten) 6,72% Rendite.

Hierzu hast Du 25.000 EUR Eigenkapital eingesetzt (15.000 für die Immobilie, 10.000 pauschal (ist einfacher) Kaufnebenkosten) und Dir 75.000 EUR geliehen.

Bei 1,8% Zins und 2% Tilgung zahlst Du mithin monatlich 150 EUR Zins und 167 EUR Tilgung.

Von Deinen Mieteinkünften von 560 EUR je Monat bleiben somit

– 150 EUR, -167 EUR, – 43 EUR (nicht umlagefähige NK und sonstiges)

Das bedeutet: 200 EUR Cashflow – jeden Monat.

Diese 200 EUR + die Tilgung (die ja Deine Schuld reduziert) sind somit Dein „Gewinn“.

Das macht im Jahr 4.404 EUR. Eingesetzt hast Du 25.000 EUR Deines Geldes. Also generieren  diese 25.000 EUR im Jahr 4.404 EUR oder anschaulicher 17,62% (Eigenkapital-) Rendite.

Ich empfehle diese Workshops (sind aber schnell ausgebucht):

Ich hoffe ich habe diesen kleinen Leitfaden verständlich geschrieben. Wie oben erwähnt, kann dieser nicht abschließend sein. Doch auch hier habe ich Dir Bücher und Workshops an die Hand gegeben, die Dich zum Immobilienprofi machen.

Ich wünsche Dir viel Erfolg und gute Investments!